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新NISA・住宅ローンを賢く使う戸建マネー戦略

今回は、新NISAと住宅ローンを賢く使った戸建てのマネー戦略について解説します。ひょんなキッカケでプレゼントしてもらった本からお話をします。

本の表題は「将来貸す家、建てました!」で、著者は若橋未央さんです。住宅ローンを利用して家を建てようと思う人は、いろんな不安が多くあると思います。典型的に多いのは、金利が上がっていく中で返済が無理なくできるか?ということだと思います。

他に多いのは、賃貸がいいのか、戸建て・持ち家がいいのかという議論です。持ち家は新築で建てた瞬間から資産価値が目減りして、住宅ローンと負債が釣り合わないからリスク、と思う人が多いですよね。でもやっぱり家が欲しいしどうしよう、みたいな葛藤で悩む方は多いと思います。

この本では、簡単に言うと3つのことが書かれています。

1つ目が、家を建てて老後に家を貸し出す選択肢の魅力についてです。2つ目が、老後に家を貸し出して、家自体に稼がせることができる家を買うための資金計画、建てる家の仕様の提案です。そして3つ目が、著者の方が実際に建てられた家の紹介です。リアルな家づくりの体験記と、そのお金絡みの本です。

著者の若橋さんは、ご夫婦でお子さんが2人いて、東京で共働きをして暮らしていました。奥さんは静岡県、旦那さんは宮崎県出身です。つまり今回の荷物は旦那さんの故郷の方から来たことになります。

お2人は数年前にコロナが蔓延した時に、仕事が在宅勤務になりました。その時にいろんなご事情から、ご主人が宮崎に引っ越そうと提案されました。

奥さんは宮崎なんて結婚の時ぐらいしか行ったことがなかったそうです。しかし、ご主人の親御さんはある程度ご高齢になられていて、1人で置いておくのは心配という背景もあり、奥さんは最初はびっくりしたけど受け入れたそうです。

しかし「あなたの実家の側に家を建てるけど、その代わり15年後に引っ越す。とにかくそこには15年しか住まない。期間限定でいいなら話に乗る」という条件で、この物語が始まりました。

奥さんが家づくりを15年後の期間限定と思い、ご主人もなぜ合意されたのか、考え方の着想ポイントをご紹介します。

お2人は東京に暮らしている時に、お金持ちのマダムの家に隣接した貸家に住んでいました。そのマダムはすごくいい人ですが、お年を召されて、昔たくさんの家族で暮らしていたであろう大きな家を持て余し、管理できずにネズミがいっぱい出るような家になってしまったそうです。

お2人は端で暮らしてそれを見ていて、大きな素晴らしい家も、1つの家族にとっての役割が終わったら無用の長物で、住んでいる最後のお施主さんを苦しめるんじゃないかと思われたそうです。

そういう経験から、子育てのために建てる家は、老後は次の子育てしたい世代の方に譲り、自分たちはシニア夫婦に合う手頃な大きさの家に住み替えるのが、幸せな健全な人生だと感じたそうです。これが、家というものを捉える価値観の根本の1つです。

もう1つが、自分が子育てに使った家の譲り方です。自分の子ども・孫に譲るパターン、売ってしまうパターン、借りてもらうパターンの3つです。

この方はインデックス投資を17年やっています。賃貸物件を持って不動産投資することを考えた時に、賃貸物件の投資はリスク資産です。空室が出たらそれだけ利回りが落ちるリスクがあります。しかし純粋な賃貸事業ではなく、自分が暮らしてきた家を、自分の目的を終えた時に貸したら、リスクがすごく少ないことに気づいて着目したことが、2つ目の着眼点・発想です。

3つ目に、不動産投資家ではなく戸建てのマイホームを持つ人に知ってほしいことで、何か問題があって自宅を手放して売却する時にローンの残債額で売れるわけではなく、評価されにくいことです。一方、その家を貸す場合、戸建て賃貸はそんなに安い家賃でなくても借り手が出てくる事実があることを知ってほしい、と書かれていました。

ここでこの方は、老後に自宅を貸すことがなぜいいのか、3つの旨みを紹介されています。

まず1つ目です。一般的に不動産投資物件を借入でやると、銀行のローンは結構高いです。しかし今回は住宅ローンで土地と価格を取得できます。住宅ローンは、ローンの中ではものすごく格安な金利で、個人の住居を持つことを促進するため、国・金融機関が政策的に格安で住宅ローンを貸しています。これを利用したらすごくいいということです。さらに、少額投資非課税制度(NISA)で、最大1800万円までの保有投資は利益が非課税になったことがあります。

2つ目に、建ってからしばらく経った戸建ては、売るより貸した方が市場の評価が高いことです。

3つ目に、自宅をそのまま貸し出し物件に移行した時は、通常不動産の投資案件を買う時にかかるコスト(不動産の仲介収入としての手数料、取得税など)がかからないことです。

モデル家族でシミュレーションします。夫・奥さんが35歳、子どもが4歳と1歳、世帯年収が額面で1000万円、これから家を建てようする頭金が1000万円あるとします。この世帯がこの取り組みをやったらどうなるか考えてみます。

取得する家の価格は、土地が2000万円、建物が2500円、その他諸経費で500万円で、総額5000万円とします。これをフルローン35年で、今の変動金利0.5、ボーナス返済なしの前提です。

月々返済は13万円で、同時に将来のメンテナンスのために修繕積立を月2万円、トータル住居費用15万円を払っていくとします。

ここで、そもそも建物が2500万円では建たない、土地は2000万円もかからない、あるいはもっとかかる、などという意見があると思います。しかしこれは、一定の性能の家を地方で建てる時のシミュレーションです。

頭金1000万円もないという人もいるかもしれません。しかし、これから家を建てる人に一番必要な力は、貯金をする力です。現時点で貯金がないとしたら、家計をちゃんとやりくりしたり、組み立てを考え直したりする方がいいです。

人によっては耳が痛いかもしれませんが、著者の方はマネー戦略を考えて、非常に堅実な生き方してきた人という前提です。これは決して無茶苦茶なものではなく、注文住宅を地方で買う人は大体こういう層の方だと思います。

住宅ローンを月13万円、12ヶ月払うと、年間156万円返済されます。普通1000万円も貯金があったら、1000万円まるまる頭金に突っ込んで住宅ローンの額を圧縮する人が多いですよね。しかしこの人は、その1000万円をインデックス投資信託に投入して、硬めに年4%ぐらいの運用で考えています。

頭金を入れて住宅ローンの総額を小さくするのではなく、現金は現金、預金は預金で持っておくということです。バランスシートと一緒です。かたやローン残高、かたや手持ち現金にしてバランスをとっておけば、相対する現金を持っているから借金が多くても怖くないというわけです。

10年後は、夫婦は45歳、お子さんは14歳と11歳、その時の住宅ローンの残債は、想定する金利が大きく変わらなければ3660万円になって、その時インデックス投資は1480万円です。1000万円が、4%の金利で10年経ったら480万円増えています。

20年後は、夫婦が55歳、子どもは24歳と21歳で、住宅ローンの残債は2250万円、投資額は雪だるまのように積もって2200万円になっています。2250万円に対して2200万円、拮抗してきましたよね。

そして22年後には、ローンの残債は1960万円、手持ちの投資資産は2370万円となって逆転します。住宅ローンの残債はあるけど、インデックスの投資信託のおかげでそれを消せるだけの現金もあるわけです。

こうなると、選択肢がとっても広がります。そういう形でやっていなければ、その家に住み続けていくしかないという選択に当然なります。しかしこの方は、極端な話20年後に静岡に帰ろうとなっても、これはこれで置いておいて貸しながらでもいいし、手持ちのインデックスの残高でローンを消すこともできます。身軽な状態で次の居住地・生活の選択ができるようになります。

私は若い時にこんなことを考えたことは一度もありません。結婚した時には貯金がなくて女房に怒られました。その後女房がコツコツ貯金をしてくれたから、今なんとか生きています。貯金ができながらいろんなことを消費していくのが、幸せな人生の根本的な構造・土台だと、この年になってしみじみ思います。

景気の先行きが不安とか、人口が減っていくとか、あまりいいムードがない中で家を持つってどうなの?と思う人も多いし、持たない選択も全然ありだと思います。

一方で、家が欲しいって理屈じゃないんです。感情なんです。この家で子どもを育てたい、女房と仲良くしたい、この家族でこうしたいと思うことは、もっと感情的なものです。

私は、欲しいと思うなら買えばいいと思うし、その時には作戦があると思うんです。

私はNISAとかは超苦手で、自分はもうこの歳だしNISAなんかええわ、という感じです。しかし子どもたちには、絶対しとかなアカン、今時NISAも知らんとかありえへん、と言っています。

この方は、将来貸すという前提です。地価が2000万円って、地方ならまあまあいい所です。不動産投資の基本は立地です。いい所の不動産はリスクが少なく、その代わり高いです。同時に、家も戸建てで貸す時は、立地のいい所が借り手も多くなります。

とにかくイニシャルコストを抑えていろんなことを節約した家ではなく、築20年だけど味がある素敵な家、すごく使い勝手がいい、高気密・高断熱で心地いいし光熱費もかからない、という家の仕様じゃないと、この大いなるロジックは成り立ちません。

この方は家を買うことになって、自分たちの間尺に合う家について調べられたそうです。その時にたまたま私の動画を見ていただいて、「工務店のおっちゃんのほんわか解説がよかった」とお手紙を書いてくれました。「とても勉強になった、森下さんのおかげで家が建った、こんな本も出たからよかったら読んでね」と、わざわざ送ってくれました。

こんな賢い考え方の、素敵な家の買い方、ご夫婦・ご家族のあり方があるんだなと衝撃を受けました。そんな方にありがとうと言ってもらえて、毎回ネタがなくて苦しんで動画を撮っている身としては非常に励まされたので、今回紹介させていただきました。

最後にオヤジの説教みたいで恐縮ですが、私の師匠に言われたことを紹介します。

人生を豊かにする方法はあまりなくて、1つあるとしたら、いつにおいても選択肢をたくさん持っていることです。これしかできないというより、オプションがいっぱいある方がいいです。AもBもCもDもある、じゃあどれ取るか?というのが一番豊かです。

健康が一番大事というのも、健康になればこそ選択できるからです。健康じゃなかったら病気療養するしかありません。

なかなかに奥の深いテーマだと思うので、ぜひ参考にしていただいて、みなさんの家づくりに活かしていただけたらと思います。

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